Khắc phục sai phạm tại 12 dự án Mường Thanh, không thể kéo dài vô thời hạn

Tại các chung cư CT11, CT12 thuộc khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ... nơi nằm trong danh sách 12 dự án của Mường Thanh sai phạm, không khó bắt gặp những cư dân mang tâm trạng thấp thỏm. Họ lo căn hộ đang ở có được giữ lại, khi nào được cấp giấy chứng nhận; nếu phải di dời, mức bồi thường và nơi ở mới sẽ ra sao.

Trao đổi với VietNamNet, Thạc sĩ, kiến trúc sư Lưu Quang Huy, Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, cho rằng lo lắng của người dân trước khả năng phải chuyển nơi ở là chính đáng. Phương án xử lý cần tính đến công việc, sinh kế, việc học hành của con em và các điều kiện sinh hoạt của từng gia đình.

Tổ hợp chung cư 12 tòa HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt) nằm ở vị trí đắc địa nhưng xảy ra nhiều sai phạm trong xây dựng. Ảnh: Thạch Thảo

Tiến sĩ, luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp, nhận định người mua nhà đã bỏ tiền, nhận bàn giao căn hộ và sinh sống ổn định nhiều năm. Họ không phải chủ thể thực hiện hành vi xây dựng sai phép, tự ý thay đổi quy hoạch hay vi phạm nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án.

"Không thể buộc người dân tiếp tục chịu thiệt thòi chỉ vì chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước", ông Cường nói.

Bảo đảm quyền lợi người phải di dời ở 12 dự án sai phạm của Mường Thanh

Theo Luật sư Đặng Văn Cường, đối với người mua căn hộ trong danh sách 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh không thuộc diện phải di dời, vấn đề được quan tâm là điều kiện và thời điểm cấp giấy chứng nhận.

Theo cơ chế vừa được HĐND TP Hà Nội thông qua, việc cấp giấy chứng nhận được xem xét sau khi người mua hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và phương án xử lý được phê duyệt. Người mua nhà không phải gánh các khoản chi phí phát sinh từ việc khắc phục hậu quả vi phạm của chủ đầu tư.

Luật sư Đặng Văn Cường

Điều kiện này đặt ra yêu cầu phải ràng buộc tiến độ thực hiện nghĩa vụ của doanh nghiệp. Nếu chủ đầu tư tiếp tục chậm khắc phục, chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sự chờ đợi của cư dân có thể kéo dài.

Ông Cường đề nghị cơ quan có thẩm quyền xác định đầy đủ các khoản doanh nghiệp phải thực hiện, ấn định thời hạn và có biện pháp bảo đảm thực hiện. Với những căn hộ đủ điều kiện pháp lý để giải quyết độc lập, cần khẩn trương hoàn thiện hồ sơ, tránh để vướng mắc ở một số hạng mục làm đình trệ quyền lợi của toàn bộ cư dân.

“Không thể để việc khắc phục sai phạm trở thành một quá trình kéo dài vô thời hạn”, ông nhấn mạnh.

Đối với người phải di dời trong 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh, luật sư cho rằng cần giải quyết đồng thời tiền bồi thường và chỗ ở. Việc xác định phạm vi di dời phải dựa trên hồ sơ pháp lý, hiện trạng, vị trí căn hộ và kết luận chuyên môn về an toàn công trình, tránh xử lý cơ học chỉ theo số tầng hoặc diện tích vi phạm.

Theo cơ chế, người mua nhà thuộc diện phải di dời được nhận tiền bồi thường từ chủ đầu tư; giá trị bồi thường do hội đồng thẩm định giá xác định hoặc căn cứ quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền. Người dân có trách nhiệm bàn giao căn hộ trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận đủ tiền bồi thường.

Luật sư Cường đề nghị công khai phương pháp, thời điểm và căn cứ định giá; xem xét đầy đủ các chi phí hợp lý liên quan đến di chuyển, ổn định cuộc sống và thiệt hại thực tế có căn cứ.

Về chỗ ở, theo nội dung cơ chế ông dẫn lại, người thuộc diện di dời được ưu tiên mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở do chủ đầu tư thực hiện; người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội được ưu tiên mua hoặc thuê mua không qua bốc thăm.

Ở góc độ quy hoạch, ông Lưu Quang Huy lưu ý, phương án cho cư dân phải tính đến công việc, sinh kế và chuyện học hành của con em. Những yếu tố này cần được xem xét trong giải pháp cụ thể của các sở, ngành và địa phương để người dân có thể ổn định cuộc sống tại nơi ở mới.

Cần lường trước tình huống chủ đầu tư chây ì

Theo luật sư Cường, yêu cầu doanh nghiệp bồi thường, khắc phục chỉ có ý nghĩa thực tế khi đi cùng nguồn lực và biện pháp bảo đảm. Cơ quan chức năng cần tính trước tình huống chủ đầu tư chây ì, thực hiện không đầy đủ hoặc không đủ khả năng thanh toán.

Ông đề xuất xem xét các biện pháp phù hợp với pháp luật như ký quỹ, bảo lãnh ngân hàng, thiết lập nguồn bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Khi doanh nghiệp không chấp hành, cần áp dụng cơ chế xử lý tài sản, cưỡng chế theo đúng căn cứ và trình tự pháp luật.

“Không thể buộc người dân phải lựa chọn giữa việc mất chỗ ở và nguy cơ không nhận được tiền bồi thường”, ông nói.

Cùng với bảo đảm quyền lợi cư dân, ông Cường cho rằng phải xác định đầy đủ trách nhiệm của chủ đầu tư đối với từng hành vi vi phạm. Việc một số hạng mục được xem xét tồn tại có điều kiện không có nghĩa doanh nghiệp được miễn nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ khắc phục hoặc trách nhiệm về thiệt hại đã gây ra.

Đặc biệt, cần ngăn chặn việc chủ đầu tư giữ lại lợi ích kinh tế từ phần xây dựng trái phép, trong khi chi phí giải quyết hậu quả chuyển sang người mua nhà hoặc Nhà nước.

Trách nhiệm quản lý nhà nước cũng cần được rà soát qua từng thời kỳ, từ quy hoạch, giao đất, cấp phép đến kiểm tra thi công và xử lý vi phạm. Theo luật sư, phải xác định rõ cơ quan nào có trách nhiệm, người có thẩm quyền đã thực hiện nhiệm vụ đến đâu, có hay không việc buông lỏng quản lý, thiếu trách nhiệm, bao che hoặc tiếp tay cho sai phạm.

Việc xem xét phải căn cứ hồ sơ, hành vi cụ thể và pháp luật áp dụng tại từng thời điểm. Nếu có căn cứ xác định vi phạm, tổ chức, cá nhân liên quan phải chịu hình thức xử lý tương ứng với tính chất, mức độ và hậu quả.

“Tháo gỡ vướng mắc không đồng nghĩa với hợp thức hóa sai phạm; bảo vệ người dân không đồng nghĩa với miễn trừ trách nhiệm cho chủ đầu tư”, ông Cường nêu quan điểm.

Ngăn chặn sai phạm xây dựng tái diễn

Luật sư Cường đề nghị công khai phương án của từng dự án, phạm vi căn hộ được tiếp tục sử dụng, căn hộ phải di dời, nghĩa vụ của chủ đầu tư và tiến độ giải quyết hồ sơ. Cư dân cần có đầu mối tiếp nhận phản ánh và được thông báo kết quả xử lý quyền lợi của mình.

Với những công trình được xem xét tồn tại có điều kiện, phương án phải xác định rõ yêu cầu khắc phục về hạ tầng, thời hạn hoàn thành và trách nhiệm kiểm định, bảo trì, giám sát an toàn trong quá trình sử dụng.

Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội Lưu Quang Huy

Theo ông Cường, không thể lấy lý do đã có đông người sinh sống để bỏ qua các yêu cầu an toàn bắt buộc. Những hạng mục không đáp ứng điều kiện, có nguy cơ ảnh hưởng đến tính mạng, sức khỏe người dân và không có khả năng khắc phục phải được xử lý theo quy định, kể cả phá dỡ.

Ông Lưu Quang Huy cho rằng, cùng với giải quyết tồn tại, cần nâng hiệu quả giám sát các công trình đang triển khai.

Các công cụ như Flycam, ứng dụng AI có thể hỗ trợ chính quyền kiểm tra hiện trạng, đối chiếu với thiết kế trong giấy phép xây dựng, phát hiện dấu hiệu sai phạm sớm.

Luật sư Cường nhấn mạnh: “Không thể để thị trường bất động sản hình thành tâm lý rằng cứ xây dựng sai quy hoạch, sai giấy phép, thu lợi trước rồi sau đó chờ cơ chế đặc thù để tháo gỡ”, ông nhấn mạnh.